Amortering & amorteringskrav

Amortering är när du betalar tillbaka på själva lånet — inte bara räntan. Varje gång du amorterar minskar din skuld. Eftersom räntan beräknas på den kvarvarande skulden minskar också räntekostnaden i takt med att du amorterar. På så sätt fungerar amortering som ett slags tvångssparande, och du blir mindre känslig för räntehöjningar med tiden.

Det finns två krav, och de adderas. Det grundläggande amorteringskravet (FFFS 2016:16) säger att om ditt bolån överstiger 50 % av bostadens värde måste du amortera 1 % per år, och 2 % per år om du lånar mer än 70 %. Det skärpta amorteringskravet (FFFS 2017:23) lägger på ytterligare 1 procentenhet om ditt totala bolån är större än 4,5 gånger hushållets sammanlagda årsinkomst före skatt. Maximalt amorteringskrav är alltså 3 % per år.

Beräkna först belåningsgraden: lån delat med bostadens värde. Räkna sedan fram lån-i-förhållande-till-årsinkomst genom att dela lånet med hushållets sammanlagda årsinkomst före skatt. Lägg ihop kraven: 0/1/2 % beroende på belåningsgrad, plus 1 % om lånet överstiger 4,5× årsinkomst. Slutsumman gånger lånebeloppet är hur mycket du minst måste amortera per år. Använd kalkylen ovan så slipper du räkna själv.

Rak amortering — det vanligaste sättet i Sverige för bolån — innebär att du varje månad betalar samma belopp i amortering. Räntan ligger ovanpå och varierar med skuldens storlek, så månadsbeloppet sjunker gradvis. Annuitet innebär istället att totalbeloppet (amortering + ränta) är konstant varje månad — i början betalar du nästan bara ränta, och amorteringsdelen växer med tiden. Annuitet förekommer ibland på blanco-lån men är ovanligt på svenska bolån.

Det är det värde på bostaden som banken sätter när du köper den, eller vid en formell omvärdering. Värdet är låst i fem år oavsett om bostaden i verkligheten stigit eller fallit i värde. Belåningsgraden räknas alltid mot detta låsta värde — inte mot dagens marknadsvärde. Efter fem år har du rätt att begära en ny värdering hos banken, och då kan beloppet både gå upp och ner.

Ja, men det är banken som beslutar — och bara i avgränsade situationer. Vanligaste skälen är arbetslöshet, sjukdom, dödsfall i familjen eller annan väsentlig inkomstförändring. Undantaget är tillfälligt (oftast 1 år) och måste motiveras. Vid pandemin 2020–2021 godkände Finansinspektionen en bredare paus, men det var ett undantagsläge. Hör av dig till din egen bank — de avgör enligt sin egen riskbedömning.

Det beror på alternativkostnaden. Att amortera ger en garanterad 'avkastning' lika med din bolåneränta — efter ränteavdrag på 30 % blir den effektiva avkastningen ungefär 70 % av bolåneräntan. Idag (med rörlig ränta runt 2,7 %) ger amortering alltså ~1,9 % effektiv avkastning. Är det lågt jämfört med att placera pengarna i ett globalfond­sparande långsiktigt? Ja, historiskt. Är det säkert? Också ja. Det är ett klassiskt risk-mot-avkastning-val, och den enskilt bästa amorteringsstrategin beror på din ekonomi i övrigt.

I månad ett ökar din totala månadskostnad — du har lagt till amortering ovanpå räntan. Men eftersom skulden krymper sjunker räntekostnaden månad för månad. På 10 års sikt med en 1 %-amortering på 3 MSEK har du minskat skulden med ungefär 270 000 kr (lite mindre än 10 % på grund av ränte-på-ränta-effekten på återbetalningen) — och därmed sänkt din månadsräntekostnad permanent.

Kontakta din bank tidigt — innan du missar en betalning. De har ett egenintresse av att hjälpa dig hitta en lösning, eftersom alternativet (utmätning, försäljning) är dyrt och tidskrävande för bägge. Vanliga åtgärder är tillfällig amorterings­paus (om de godkänner det enligt undantags­reglerna), längre löptid, eller en kombination. Som sista utväg kan banken kräva att du säljer bostaden — det är ovanligt men förekommer i akuta fall.